房地产除了是住宿意外，也绝对称得上是一种投资工具。多数人认为比起其他的投资工具，房地产拥有比较成熟稳定的市场，甚至有人认为房地产价值只会一直升，不会下滑的，所以它受到很多投资者的热捧。
根据国家房地产信息中心（National Property Information Center - NAPIC）的数据，马来西亚房屋价格指数（MHPI）在过去的十年都不断升值，从2010年的100.00升至2020年的198.3。从数据上来说，假如你在2010年买了一间住宅单位，以今日的价格指数计算，它上升了接近一倍的价。
但是在投资房贷产真的只会赚不会亏吗？
当然不是，事实上数据只供参考而已，再过去的十年里还是存在着许多房地产投资失败的投资者。房地产市场也有其自身的挑战，比如说经济衰退，房产单位过剩，有价无市，等等。但是如果你有足够的购买能力和寻找到适合市场需求的房地产，无论是在租金收入还是资本增长收益方面，它还是可以提供很诱人的投资回报。所以，这里为大家准备了房地产投资指南，供大家参考。
1.搞清楚贷款能力
首先最基本的就是要确定你的贷款能力，这将影响房屋贷款，同时也意味着你得付出少首付来投资房地产。 想要确定债务购买力，可以透过债务服务比率(Debt to Service Ratio - DSR) 的测试方法来衡量。
DSR的计算方式是：债务 / 净收入(扣除EPF，SOCSO和所得税减免后)
DSR是衡量你的债务相对于你的净收入的一种指标，你的债务不应超过净收入的70％。马来西亚所有的银行都会使用DSR来确定你是否有能力偿还每月的贷款分期付款。对于非首购房者而言，DSR更为重要。大多数第二次购买者会获得较低的房屋贷款，如果你的DSR越高，获得更高融资利润的机会就越小。
2.投资的房产类型
当你拥有足够的资金可以投资房产了，现在你就要决定要投资什么类型的产业，有多种产业可供选择：
- 住宅产业
是最为普遍的产业，有分为好几个类别：排屋，半独立式住宅，独立式住宅，分层住宅，公寓，服务式公寓等等。根据NAPIC的数据显示，马来西亚的排屋房价在过去十年增幅最高，涨幅超过一倍。NAPIC显示的平均价格仅是全国平均屋价水平，不同的州和郊区的住宅产业价格可能会有蛮大的差异。 例如，槟城州平均住宅售价为347,225令吉（截至2020年第二季度），而在吉隆坡，平均住宅的售价为704,827令吉。
- 商业地产
商业单位，需要更多的首期付款跟较短贷款期限。一般的商业单位最多只能够得到80%的贷款，然后最长贷款期限是20年。商业单位的价格通常比住宅单位来的贵，意味着你需要准备更多的现金还有付更高的每月供款。如果你有雄厚的现金，那么商业产业可以是有利可图的，因为租赁你单位设立的公司不会经常更改其地址，所以租赁期通常会更长。如果你幸运的获得了银行等租户，基本上不必担心下一个十年的租赁问题！此外，如果你决定将来开始自己的生意，那么你将拥有一个开始生意运营的好地方。
预算较小的人可以考虑投资小型办公室，例如灵活办公室（Small Office Flexible Office - SoFo）,小型办公室多功能办公室（Small Office Versatile - SoVo）或是最普遍的小型住家办公室 （Small Office Home Office - SoHo）。这些商业单位的门槛较低，低至300,000令吉到 400,000令吉。
3. 租金回报率
购买产业物业以获得租金回报是属于长期投资。 对于大多数房地产投资者而言，把租出的产业来获得收入一种不错的被动收入。你可以享受现金流的增加，此外房产的升值也为你带来资本增长。鉴于过去几年的经济放缓和房地产价格的高居不下，典型的租赁产业在马来西亚的平均租金收益率大都介于2％至4％之间，而一些高需求单位的租金收益率则介于5％-8％之间。与房地产价格像似，租金收益将根据房屋位置，附近的便利设施和公共交通的可用性而有所不同。没有一个公式可以被认为是“良好的租金收益率”，对于投资者来说，所谓的黄金法就是确保所获得的租金收入能够支付你每月花费在相关单位的所有费用。以下是一个简单的公式计算现金流：
每月现金流 = 租金 - {每月费用（银行贷款供款+管理费+定期维修费）} - {年度费用(火险+地税+门牌税/12）}
假如你得出来的现金流是正数，这样就代表你拥有的这套房产可以让你享受被动收入。假设你购买了价值40万令吉的服务式公寓。你获得80％房屋贷款，为期30年，因此你的每月分期付款为1,100令吉，预期租金为每月1,800令吉。维护费用为每月280令吉，并且年度一次性费用为2,000令吉，那么：
每月现金流 = RM 1,800 – [RM1,100 + RM280] – [RM2,000 / 12] = RM 253
如果现金流量表显示为负数，而你又希望可以得到被动收入，这时的你可能需要寻找替代投资。
4.房产地点因素
在打算投资产业时，尤其是打算租出去的房子，必须事先进行足够的研究，以确保你的物业是可以在最短的时间用最好的租金被租出去。我们都知道“位置要好”，但是要怎样才能找到“位置要好”的产业。最好可以从你熟悉的地方开始，假如是靠近你所在的位置更加好，因为有助于维护产业和管理租户。附近有医院,大学或学院吗？这样你可以将源源不断的租户作为目标。公共交通方便吗？如今，许多工作专业人士喜欢使用公共交通工具来逃避高峰时间的交通。因此，他们更倾向于在步行距离到达轻轨和地铁站的公寓。
提示：尽可能从房地产经纪人那里找到更多信息，例如房主是否正在寻求快速销售以及该单位已经放空多久了。在协商售价时，将为你提供优势。
5.转卖房地产
投资者可以选择在房产竣工时，直接转卖出去以赚取差价。这种情况早在2009年至2014年期间蛮盛行，因为当时政府推行一项叫做发展商支付利息计划（Developer Interest Bearing Scheme - DIBS），在这项计划下，购屋者只需给10%首付，在等待房产建工期间不需支付银行的贷款利息，因为发展商已为购屋者支付利息。而且当年的不动产收益税（Real Property Gain Tax - RPGT）也不高，造成很多投机者利用DIBS，并在产业完成后出售以获取丰厚的利润。但是这项计划在2014年喊停了，因为DIBS造成房产的价格提高许多。假如现在你还在想利用这种转卖产业方式，请三思。因为现在的RPGT已经提高到30%。除非你的盈利很高不然的话根本不划算。
6.投资拍卖产业
假如你想要高的盈利，或许可以考虑投资在拍卖的产业。拍卖产业是被银行充公的房子，一般上是贷款者无法偿还贷款而导致房产被银行强行拍卖。所以，价钱通常会比市场低最少一半。但是在投资前必须特别小心，因为通常这些产业可能有很大问题如欠着一大笔维护费，或者可能较旧，属于中低类别。买后需要大事翻新，以确保有买家。在买拍卖的产业前，有不少法律事项要注意的。
7.其他费用
投资房产时，会牵涉其他额数不小的费用。 所以新手投资房地产时，需要了解所涉及的交易费用。您可能会认为只是预付款和律师费会构成您的总成，其实还有其他费用例如印花税，估价费，及房屋保险等。若购买的是二手房，还得付房地产经纪人费用。买房后，房子可能还需要装修，意味着需要附上一笔装修费。此外，在卖掉房子时还可能需要付房地产收益税（RPGT）。
总结，知识就是力量，你越对房产了解越多，你能够获取的盈利就越高。在做出任何一个投资决定前都需要花时间与精力去分析研究，在还尚未清楚全部事项时，千万不可仓促作出投资决定，毕竟是牵涉好几十万甚至上百万的投资。现在的房产市场不像以前那样随便买都能赚大钱！
